Actualités



11/12/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

La responsabilité des membres du Conseil Syndical reste très limitée

La négligence dans la surveillance des comptes n'est pas une faute suffisante en l'absence de collusion démontrée et compte tenu de l'approbation des dépenses par l'assemblée générale.

Cass. 3ème civ. 29 nov. 2018, n°17-27.766 - Publié.


26/11/2018

DROIT IMMOBILIER | LOI ELAN promulguée
le 23 novembre 2018

COPROPRIETE | BAUX | CONSTRUCTION

Publiée au J.O. le 24 novembre 2018.
Application au 25 novembre 2018 avec des dispositions d'application immédiate.

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.


23/11/2018

DROIT IMMOBILIER | VOISINAGE

Voisinage : peut-on surélever un mur mitoyen?

Tout propriétaire peut surélever un mur mitoyen a rappelé la Cour de cassation dans une décision du 6 septembre 2018.

Cass. 3ème civ. 6 sept. 2018, n°17-19.430 - Non publié.


20/11/2018

DROIT IMMOBILIER | NOTARIAT

La mention de la superficie doit apparaitre dans l'acte authentique

Si la superficie n'est pas mentionnée dans l'avant contrat, la seule régularisation possible pour éviter l'action en nullité est de mentionner cette superficie dans l'acte authentique.

Cass. 3ème civ. 25 oct.2018, n°17-26.306 - Non publié.


19/11/2018

DROIT IMMOBILIER | VOISINAGE

Troubles de voisinage : le délai pour agir en justice est de cinq ans

Pour la Cour de cassation, l'action pour troubles anormaux du voisinage constitue une action en responsabilité soumise à la prescription de cinq ans et non à la prescription trentenaire.

Cass. 3ème civ. 13 sept. 2018, n°17-22.474 - Non publié.


14/11/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

Une Assemblée Générale de Copropriétaire est valable tant qu'elle n'est pas annulée

Dès lors, le Syndic peut assigner le copropriétaire en paiement des charges, alors même que celui-ci diligente une action en annulation de la résolution de l'assemblée générale.

Cass. 3ème civ. 25 oct.2018, n°17-26.306 - Non publié.


09/11/2018

DROIT IMMOBILIER | TRANSACTION

La commission de l'agence est due dès que le compromis est signé

Dès lors que le compromis de vente est signé par le vendeur et l'acquéreur, l'agent immobilier a droit à sa commission, même si l'acte de vente notarié n'est pas signé par la suite.

Cass. 3ème civ. 10 oct.2018, n°16-21.044 - Non publié.


08/11/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIÉTÉ

Le Syndic doit être attrait à la procédure de contestation d'une Assemblée en l'absence d'ouverture d'un compte séparé

Le copropriétaire qui agit en contestation d'une assemblée générale irrégulièrement convoquée par le Syndic qui n'a pas ouvert de compte séparé au nom du Syndicat dans le délai de 3 mois suivant sa désignation, doit être attrait à la cause à défaut de quoi la demande en annulation doit être rejettée.

Cass. 3ème civ. 25 oct.2018, n°17-20.131 - Publié.


19/10/2018

DROIT IMMOBILIER | FONCIER

La publicité foncière n'est pas constitutive de droit

Les annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d'un droit de propriété résultant d'actes antérieurement publiés.

Cass. 3ème civ. 18 oct.2018, n°17-26.734 - Publié.


15/10/2018

DROIT IMMOBILIER | ASSURANCE

Les conditions particulières prévalent sur les conditions générales

En cas de conflit entre les conditions générales et les conditions particulières d'une police, en l'espèce multirisque habitation, ces dernières prévalent sur les conditions générales.

Cass. 3ème civ. 4 oct.2018, n°17-20.624 - Publié.


09/10/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

L'absence d'ouverture d'un compte séparé par le Syndic ne porte pas préjudice au copropriétaire

Même en cas de non ouverture d'un compte séparé, le Syndic n'est pas tenu d'indemniser chacun des copropriétaires personnellement pour avoir versé une quote-part des charges qui a vocation à leur être restituée.

Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-19.450 - Publié.


03/10/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

Le Syndic doit inscrire à l'ordre du jour toute question qui lui est soumise

Le syndic de copropriété, est tenu de procéder à l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 de toute question qui lui est soumise, sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité.

Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-22.124 - Publié.


02/10/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

Le Syndic doit faire procéder aux travaux urgents de sa propre initiative

Le syndic de copropriété, tenu de faire procéder de sa propre initiative, compte tenu de l'urgence, au remplacement de la porte d'entrée, doit répondre des conséquences d'un incendie volontaire s'il est la conséquence de l'absence de dispositifs de fermeture de l'immeuble.

Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-17.702 - Publié.


29/09/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

Un vice de construction ne dispense pas le copropriétaire de payer ses charges

Des copropriétaires dans l'impossibilité d'accéder à leur lot ne peuvent soulever l'exception d'inexécution pour se soustraire au paiement de leur charges.

Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-17.514 - Publié.


24/09/2018

DROIT IMMOBILIER | BAUX

La preuve du paiement du loyer incombe au locataire

Après résiliation du bail, le propriétaire assigne le locataire en paiement du solde, c'est à celui-ci de justifier qu'il s'est libéré du paiement jusqu'au terme du bail.

Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-21.705 - En attente de publication.


19/09/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

Remise en état d'une cave transformée en habitation

Un local constaté par huissier en dessous de la surface du sol dans un immeuble "bourgeois" qui ne comporte que de grands appartement est considéré comme portant atteinte à la destination de l'immeuble.

Cass. 3ème civ. 6 sept.2018, n°17-22.172 - En attente de publication.


30/08/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

Immatriculation des copropriétés : c'est jusqu'au 31 décembre 2018

Vous êtes copropriétaire dans une copropriété de moins de 50 lots ? Savez-vous que, suite à la loi Alur du 24 mars 2014, votre copropriété doit être immatriculée sur un registre national des copropriétés au plus tard le 31 décembre 2018 ?

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23/08/2018

DROIT IMMOBILIER | VOISINAGE

Il faut prévoir la pose de canalisations dans les servitudes de passage

Une servitude de passage ne permet de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette du terrain concerné que dans la mesure où le titre instituant celle-ci le prévoit expressément.

Cass. 3ème civ. 14 juin 2018, n°17-17280 - Publié.


09/07/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

Est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale d'un autre lot

Les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires

Cass. 3ème civ.7 juin 2018, n°17-17240 PUBLIE.


DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

Le contrat de syndic doit indiquer la date calendaire de son échéance

Application stricte de l'article 29 du Décret du 17 mars 1967

Cass. 3ème civ.31 mai 2018, n°17-18046.

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

La révocation du syndic impose un motif légitime

Le juge doit rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité

Cass. 3ème civ.8 mars 2018, n°17-12506.

07/06/2018

DROIT IMMOBILIER | CONSTRUCTION

Rappel sur la mise en œuvre de la Garantie de Parfait Achèvement

L'assignation visant à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement délivrée plus d'un an après la notification des réserves est irrecevable.

Cass. 3ème civ. 29 mars 2018, n°17-15.549.

01/06/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE

La convocation irrégulière du représentant d'une société n'entraine pas son annulation

La mention inexacte du représentant d'une société dans sa convocation à une assemblée générale des copropriétaires adressé à son siège n'affecte pas sa régularité.

Cass. 3ème civ. 23 novembre. 2017, n°16-20.311.

31/05/2018

DROIT IMMOBILIER | VENTE :

Achat en indivision : c'est l'acte notarié qui fixe les parts de chacun et non leur financement

La répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 10 janvier 2018.

Cass. 3ème civ. 10 janv. 2018, n°16-25.190.

27/04/2018

DROIT IMMOBILIER | COPROPRIETE :

Précision en matière de prescription de l'action en rétablissement de l'usage d'un lot

Le point de départ du délai de prescription, décennale, de l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété est retardée au jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement de destination du lot.

Cass. 3ème civ. 12 avril 2018, n°17-12.574.

DROIT IMMOBILIER | VOISINAGE :

Troubles de voisinage : les nuisances peuvent aussi être visuelles

Des encombrants entreposés dans un jardin à la vue des voisins peuvent constituer un trouble anormal de voisinage en causant un « préjudice esthétique incontestable » ouvrant droit à réparation.

Cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-10.315.


19/04/2018

DROIT IMMOBILIER | BAUX :

Le propriétaire doit assurer au locataire un usage paisible du bien loué

Le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble.
Il n'est pas nécessaire qu'une clause du bail le prévoie expressément et des lettres recommandées du bailleur adressées en vain aux auteurs des troubles ne suffisent pas.

Cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-12.536.


13/02/2018

DROIT IMMOBILIER | VENTE :

Réparation du vice caché : l’acheteur est en droit de refuser

Malgré les propositions réitérées du vendeur en réparation du bien vicié, attestant de la réalité du vice invoqué, l’acheteur conserve le droit de demander la résolution de la vente.

Cass. 1re civ, 20 déc. 2017, n° 16-26.881.


01/02/2018

DROIT IMMOBILIER | BAUX :

Renouvellement de bail commercial : à qui adresser la demande ?

Une demande de renouvellement d'un bail commercial adressée seulement à l'usufruitier du bien est nulle.

Cass. 3e civ., 19 oct. 2017 n°16-19.843.


24/01/2018

DROIT IMMOBILIER | BAUX :

Le bien vendu doit être conforme à ce que dit l'annonce

Les caractéristiques du bien vendu doivent correspondre à celles indiquées dans l'annonce.
À défaut l'acquéreur peut obtenir l'annulation de la vente.

Cass. 3e civ., 22 nov. 2017 n°16-24.825.


24/01/2018

Association d'Alexandre GEOFFRAY

A compter du 24 janvier 2018, Alexandre intervient en qualité d'associé du Cabinet


Cass.Civ. 3e, 19 octobre 2017, n°16-24646- publié

Si la convocation de l'assemblée générale est intervenue avant l'expiration du mandat, il importe peu que ce mandat eût expiré le jour de l’assemblée générale ou celui auquel les copropriétaires ont réceptionné cette convocation.


Cass.Civ. 3e, 20 septembre 2017, n°16-12906- publié

Actes de gestion accomplis par l'agent immobilier sans mandat: la nullité est couverte par la ratification ultérieure, ce qui est une application de la jurisprudence récente selon laquelle la méconnaissance des prescriptions formelles que doit respecter l'agent immobilier et ne visant qu'à la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire n'est sanctionnée que par la nullité relative.



Cass.Civ. 3e, 14 septembre 2017, n°16-17323- publié

Les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.



Cass.Civ. 3e, 14 septembre 2017, n°16-17971

Un copropriétaire est recevable à solliciter, dans le délai de l'article 42, alinéa 2, précité, l'annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu'il n'ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce syndic.



Cass.Civ. 3e, 14 septembre 2017, n°16-20911- publié

Lorsqu'ils sont élus sans précision de durée, le mandat des syndics et du président de l'association syndicale libre prend fin à l'expiration du délai prévu par les statuts.



Cass.Civ. 3e, 7 septembre 2017, n°16-18777- publié

En refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables, des copropriétaires avaient contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble et la non-réalisation des travaux avait provoqué des dégradations de l'appartement de M. et Mme Y..., ainsi que l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire, lesdits copropriétaires étaient tenus de réparer le préjudice de M. et Mme Y...: le copropriétaire défaillant peut être condamné à réparer le préjudice subi causé à un autre copropriétaire par son défaut de paiement des charges de copropriété.



Cass.Civ. 3e, 6 juillet 2017, n°16-16849- publié

Une assemblée générale de copropriétaire a refusé l’apposition d’une plaque professionnelle à un occupant d’un lot du deuxième étage au motif qu’en vertu de l’état descriptif de division les lots au delà du premier étage étaient réservés à usage exclusif d’habitation alors que le règlement de copropriété prévoyait un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation aux lots situés aux étages. La Cour de cassation a retenu en l’espèce, l’usage des lots tel qu’il figurait dans l’état descriptif de division sans contradiction avec le règlement de copropriété qui était moins précis et lui conférait une valeur contractuelle.



Cass.Civ. 3e, 22 juin 2017, n°16-22073

Le syndic a la possibilité d’ajouter de son propre chef une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale demandée par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sans que ladite assemblée générale ne soit entachée de nullité.



Jugement du Tribunal d'instance de LYON DU 22 Mars 2017

Après procès-verbal de constat par Huissier de Justice de l'annonce de sous-location (interdite au bail et non autorisée par la bailleresse) sur un site de partage de logement, le juge dit que ces constatations justifient à elles seules la résiliation du bail.



Le syndicat des copropriétaires n'est pas une entreprise

Il en résulte qu'il n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique, s'agissant de la justification du motif économique et de la recherche d'un possible reclassement. Cass.sociale 1er février 2017, n°15-26853



Loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, relative à l'égalité et à la citoyenneté.

L'article 122 procède à des corrections des dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, relatives aux procédures du mandat ad hoc et d'administration provisoire applicables aux copropriétés en difficulté, afin :
- d'autoriser l'administrateur provisoire à avancer des fonds au syndicat de copropriétaires lorsque celui-ci est sous administration provisoire
- de permettre de nouveau au préfet, au maire et au président de l'EPCI d'être informé d'une demande du syndic de désignation d'un mandataire ad hoc ;
- d'interdire la désignation de l'administrateur provisoire comme syndic de la copropriété pendant un délai de cinq ans à l'issue de sa mission
- de préciser que le juge statuant en référé pourra, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger les suspensions et les interdictions qu'emporte l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire
- de pouvoir mettre en cause l'administrateur provisoire désigné dans toutes les procédures en cours concernant le syndicat des copropriétaires
- de permettre au créancier d'agir en relevé de forclusion lorsque sa défaillance n'est pas due à son fait.

La loi introduit un nouvel article 4-3 dans la loi "Hoguet" du 2 janvier 1970 qui cadre et limite le devoir de confidentialité des syndics notamment à l'égard des copropriétaires.

Autre apport de la loi, il est prévu la possibilité pour le notaire d'accéder à l'ensemble des données du registre figurant au registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires, afin de leur permettre de réaliser le document que doit fournir le copropriétaire vendeur au plus tard avant la promesse de vente.

Enfin, il est précisé que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation d'immatriculation des syndicats de copropriétaires doivent s'entendre uniquement en fonction du nombre de lots à usage de logements, de bureaux, de commerces. Les caves, parkings ou boxe ne sont donc pas à prendre en considération.



Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété

décret du 28 décembre 2016

Le décret définit les compétences techniques requises pour le tiers chargé d'établir le diagnostic technique obligatoire à compter du 1er janvier 2017.

Il doit par ailleurs attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie, des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global. Il ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le diagnostic technique global mentionné doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.



Décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 modifiant le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

décret du 27 décembre 2016

Le décret adapte les comptes du syndicat de copropriétaires pour la mise en place du fonds de travaux, notamment les annexes 1 à 5.



Arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

arrêté du 27 décembre 2016

L'arrêté adapte le plan comptable spécifique aux syndicats de copropriétaires pour la mise en place du fonds de travaux.



Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété

décret du 21 décembre 2016

En vue de la mise en application de la fiche synthétique de copropriété au 1er janvier 2017 (article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965), le décret a été publié le 23 décembre 2016.

Il prévoit la mise à jour annuelle des informations qu'elle contient, avec notamment le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Le contenu de la fiche est précisé, il comporte 6 rubriques:
1- L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie
2- L'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire ayant établi la fiche
3- L'organisation juridique de la copropriété
4- Les caractéristiques techniques de la copropriété
5- Les équipements de la copropriété
6- Les caractéristiques financières de la copropriété

La fiche de synthèse peut être extraite du registre national d'immatriculation des copropriétés. Elle comporte la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ».



Arrêté du 10 octobre 2016:

l'ANAH est désigné pour tenir le registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires: www.registre-copropriétés.gouv.fr



Le Décret d'application pour l'immatriculation des syndicats de copropriétaires a été publié

(Décret n°2006-1167 du 26 août 2016)

Avec une mise en application au 1er janvier 2017 pour les immeubles de plus de 200 lots, le Décret tant attendu vient préciser les modalités d'immatriculation et de transmission annuelle des informations requises, et précise les personnes ayant accès au fichier, le public n'ayant accès qu'aux informations relatives au nom du syndicat, sa date de création. L'établissement qui tiendra ce registre sera désigné par arrêté pris par le Ministère du logement.



Précisions sur la passerelle de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965

Cass.civ 3, 14 avril 2016 : la Cour de cassation rappelle la nécessité d’établir l’existence d’un premier vote pour la mise en œuvre de la passerelle.
Cass.civ 3, 12 mai 2016 : le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l’article 25-1 doit être strictement identique à celui sur lequel la première assemblée n’a pas statué à la majorité de l’article 25 : aucune modification, même non substantielle, n’est admise.



Charges de copropriété et démembrement de la propriété -Cass.civ 3, 14 avril 2016 n°15-12545

La clause du règlement de copropriété instituant une solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est licite : le syndicat des copropriétaires peut donc se prévaloir d’une telle clause pour réclamer le paiement des charges de copropriété.



Décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d'isolation en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d'aménagement de locaux en vue de les rendre habitables (applicable au 1er janvier 2017)

Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique.
Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé,

Le décret a prévu quelques exceptions toutefois.

  • Ces dispositions s'appliquent aux bâtiments à usage d'habitation, de bureau, de commerce et d'enseignement ainsi qu'aux hôtels.

  • Elles ne s'appliquent pas aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé avant le 1er janvier 2017.



Les charges de copropriété doivent être payées ! Cass.civ. 3, 26-05-2016, n° 15-17378

Le copropriétaire ne peut pas prétexter le défaut d'entretien de l'immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l'immeuble pour s'abstenir du règlement des charges alors que l'immeuble ne pouvait être entretenu ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des copropriétaires.



La Cour de Cassation juge contraire aux modalités de jouissance des parties privatives la surélévation de l'ascenseur aux chambres de bonne du 6ème étage. Cass.civ. 3, 26-05-2016, n°14-23343

Des copropriétaires de chambres de bonne ont aménagé et fusionné les chambres en appartement, et se proposaient à leur frais de surélever l'ascenseur du 5ème au 6ème étage. L’assemblée générale a rejeté ce projet mais la résolution n’est pas contestée. Les copropriétaires ont néanmoins saisi le Tribunal aux fins d’être autorisés à réaliser les travaux, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation donne finalement raison à l'assemblée générale et refuse d’autoriser ces travaux, aux motifs que ce projet aggraverait nécessairement les conditions de passage dans l'escalier principal, aggravant substantiellement les modalités de jouissance des autres lots. La circulation dans le hall s'en trouverait accrue, faisant perdre le caractère familial et homogène.