09/10/2018
Même en cas de non ouverture d'un compte séparé, le Syndic n'est pas tenu d'indemniser chacun des copropriétaires personnellement pour avoir versé une quote-part des charges qui a vocation à leur être restituée.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-19.450 - Publié.
03/10/2018
Le syndic de copropriété, est tenu de procéder à l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 de toute question qui lui est soumise, sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-22.124 - Publié.
02/10/2018
Le syndic de copropriété, tenu de faire procéder de sa propre initiative, compte tenu de l'urgence, au remplacement de la porte d'entrée, doit répondre des conséquences d'un incendie volontaire s'il est la conséquence de l'absence de dispositifs de fermeture de l'immeuble.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-17.702 - Publié.
29/09/2018
Des copropriétaires dans l'impossibilité d'accéder à leur lot ne peuvent soulever l'exception d'inexécution pour se soustraire au paiement de leur charges.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-17.514 - Publié.
24/09/2018
Après résiliation du bail, le propriétaire assigne le locataire en paiement du solde, c'est à celui-ci de justifier qu'il s'est libéré du paiement jusqu'au terme du bail.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-21.705 - En attente de publication.
19/09/2018
Un local constaté par huissier en dessous de la surface du sol dans un immeuble "bourgeois" qui ne comporte que de grands appartement est considéré comme portant atteinte à la destination de l'immeuble.
Cass. 3ème civ. 6 sept.2018, n°17-22.172 - En attente de publication.
30/08/2018
Vous êtes copropriétaire dans une copropriété de moins de 50 lots ? Savez-vous que, suite à la loi Alur du 24 mars 2014, votre copropriété doit être immatriculée sur un registre national des copropriétés au plus tard le 31 décembre 2018 ?
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23/08/2018
Une servitude de passage ne permet de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette du terrain concerné que dans la mesure où le titre instituant celle-ci le prévoit expressément.
Cass. 3ème civ. 14 juin 2018, n°17-17280 - Publié.
09/07/2018
Les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires
Cass. 3ème civ.7 juin 2018, n°17-17240 PUBLIE.
Application stricte de l'article 29 du Décret du 17 mars 1967
Cass. 3ème civ.31 mai 2018, n°17-18046.
Le juge doit rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité
Cass. 3ème civ.8 mars 2018, n°17-12506.
07/06/2018
L'assignation visant à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement délivrée plus d'un an après la notification des réserves est irrecevable.
Cass. 3ème civ. 29 mars 2018, n°17-15.549.
01/06/2018
La mention inexacte du représentant d'une société dans sa convocation à une assemblée générale des copropriétaires adressé à son siège n'affecte pas sa régularité.
Cass. 3ème civ. 23 novembre. 2017, n°16-20.311.
31/05/2018
La répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 10 janvier 2018.
Cass. 3ème civ. 10 janv. 2018, n°16-25.190.
27/04/2018
Le point de départ du délai de prescription, décennale, de l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété est retardée au jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement de destination du lot.
Cass. 3ème civ. 12 avril 2018, n°17-12.574.
Des encombrants entreposés dans un jardin à la vue des voisins peuvent constituer un trouble anormal de voisinage en causant un « préjudice esthétique incontestable » ouvrant droit à réparation.
Cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-10.315.
Le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble.
Il n'est pas nécessaire qu'une clause du bail le prévoie expressément et des lettres recommandées du bailleur adressées en vain aux auteurs des troubles ne suffisent pas.
Cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-12.536.
Malgré les propositions réitérées du vendeur en réparation du bien vicié, attestant de la réalité du vice invoqué, l’acheteur conserve le droit de demander la résolution de la vente.
Cass. 1re civ, 20 déc. 2017, n° 16-26.881.
Une demande de renouvellement d'un bail commercial adressée seulement à l'usufruitier du bien est nulle.
Cass. 3e civ., 19 oct. 2017 n°16-19.843.
Les caractéristiques du bien vendu doivent correspondre à celles indiquées dans l'annonce.
À défaut l'acquéreur peut obtenir l'annulation de la vente.
Cass. 3e civ., 22 nov. 2017 n°16-24.825.
Si la convocation de l'assemblée générale est intervenue avant l'expiration du mandat, il importe peu que ce mandat eût expiré le jour de l’assemblée générale ou celui auquel les copropriétaires ont réceptionné cette convocation.
Actes de gestion accomplis par l'agent immobilier sans mandat: la nullité est couverte par la ratification ultérieure, ce qui est une application de la jurisprudence récente selon laquelle la méconnaissance des prescriptions formelles que doit respecter l'agent immobilier et ne visant qu'à la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire n'est sanctionnée que par la nullité relative.
Les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
Un copropriétaire est recevable à solliciter, dans le délai de l'article 42, alinéa 2, précité, l'annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu'il n'ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce syndic.
Lorsqu'ils sont élus sans précision de durée, le mandat des syndics et du président de l'association syndicale libre prend fin à l'expiration du délai prévu par les statuts.
En refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables, des copropriétaires avaient contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble et la non-réalisation des travaux avait provoqué des dégradations de l'appartement de M. et Mme Y..., ainsi que l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire, lesdits copropriétaires étaient tenus de réparer le préjudice de M. et Mme Y...: le copropriétaire défaillant peut être condamné à réparer le préjudice subi causé à un autre copropriétaire par son défaut de paiement des charges de copropriété.
Une assemblée générale de copropriétaire a refusé l’apposition d’une plaque professionnelle à un occupant d’un lot du deuxième étage au motif qu’en vertu de l’état descriptif de division les lots au delà du premier étage étaient réservés à usage exclusif d’habitation alors que le règlement de copropriété prévoyait un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation aux lots situés aux étages. La Cour de cassation a retenu en l’espèce, l’usage des lots tel qu’il figurait dans l’état descriptif de division sans contradiction avec le règlement de copropriété qui était moins précis et lui conférait une valeur contractuelle.
Le syndic a la possibilité d’ajouter de son propre chef une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale demandée par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sans que ladite assemblée générale ne soit entachée de nullité.
Après procès-verbal de constat par Huissier de Justice de l'annonce de sous-location (interdite au bail et non autorisée par la bailleresse) sur un site de partage de logement, le juge dit que ces constatations justifient à elles seules la résiliation du bail.
Il en résulte qu'il n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique, s'agissant de la justification du motif économique et de la recherche d'un possible reclassement. Cass.sociale 1er février 2017, n°15-26853
L'article 122 procède à des corrections des dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, relatives aux procédures du mandat ad hoc et d'administration provisoire applicables aux copropriétés en difficulté, afin :
- d'autoriser l'administrateur provisoire à avancer des fonds au syndicat de copropriétaires lorsque celui-ci est sous administration provisoire
- de permettre de nouveau au préfet, au maire et au président de l'EPCI d'être informé d'une demande du syndic de désignation d'un mandataire ad hoc ;
- d'interdire la désignation de l'administrateur provisoire comme syndic de la copropriété pendant un délai de cinq ans à l'issue de sa mission
- de préciser que le juge statuant en référé pourra, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger les suspensions et les interdictions qu'emporte l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire
- de pouvoir mettre en cause l'administrateur provisoire désigné dans toutes les procédures en cours concernant le syndicat des copropriétaires
- de permettre au créancier d'agir en relevé de forclusion lorsque sa défaillance n'est pas due à son fait.
La loi introduit un nouvel article 4-3 dans la loi "Hoguet" du 2 janvier 1970 qui cadre et limite le devoir de confidentialité des syndics notamment à l'égard des copropriétaires.
Autre apport de la loi, il est prévu la possibilité pour le notaire d'accéder à l'ensemble des données du registre figurant au registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires, afin de leur permettre de réaliser le document que doit fournir le copropriétaire vendeur au plus tard avant la promesse de vente.
Enfin, il est précisé que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation d'immatriculation des syndicats de copropriétaires doivent s'entendre uniquement en fonction du nombre de lots à usage de logements, de bureaux, de commerces. Les caves, parkings ou boxe ne sont donc pas à prendre en considération.
Le décret définit les compétences techniques requises pour le tiers chargé d'établir le diagnostic technique obligatoire à compter du 1er janvier 2017.
Il doit par ailleurs attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie, des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global. Il ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le diagnostic technique global mentionné doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
Le décret adapte les comptes du syndicat de copropriétaires pour la mise en place du fonds de travaux, notamment les annexes 1 à 5.
L'arrêté adapte le plan comptable spécifique aux syndicats de copropriétaires pour la mise en place du fonds de travaux.
En vue de la mise en application de la fiche synthétique de copropriété au 1er janvier 2017 (article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965), le décret a été publié le 23 décembre 2016.
Il prévoit la mise à jour annuelle des informations qu'elle contient, avec notamment le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.
Le contenu de la fiche est précisé, il comporte 6 rubriques:
1- L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie
2- L'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire ayant établi la fiche
3- L'organisation juridique de la copropriété
4- Les caractéristiques techniques de la copropriété
5- Les équipements de la copropriété
6- Les caractéristiques financières de la copropriété
La fiche de synthèse peut être extraite du registre national d'immatriculation des copropriétés. Elle comporte la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ».
l'ANAH est désigné pour tenir le registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires: www.registre-copropriétés.gouv.fr
(Décret n°2006-1167 du 26 août 2016)
Avec une mise en application au 1er janvier 2017 pour les immeubles de plus de 200 lots, le Décret tant attendu vient préciser les modalités d'immatriculation et de transmission annuelle des informations requises, et précise les personnes ayant accès au fichier, le public n'ayant accès qu'aux informations relatives au nom du syndicat, sa date de création. L'établissement qui tiendra ce registre sera désigné par arrêté pris par le Ministère du logement.
Cass.civ 3, 14 avril 2016 : la Cour de cassation rappelle la nécessité d’établir l’existence d’un premier vote pour la mise en œuvre de la passerelle.
Cass.civ 3, 12 mai 2016 : le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l’article 25-1 doit être strictement identique à celui sur lequel la première assemblée n’a pas statué à la majorité de l’article 25 : aucune modification, même non substantielle, n’est admise.
La clause du règlement de copropriété instituant une solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est licite : le syndicat des copropriétaires peut donc se prévaloir d’une telle clause pour réclamer le paiement des charges de copropriété.
Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique.
Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé,
Le décret a prévu quelques exceptions toutefois.
Ces dispositions s'appliquent aux bâtiments à usage d'habitation, de bureau, de commerce et d'enseignement ainsi qu'aux hôtels.
Elles ne s'appliquent pas aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé avant le 1er janvier 2017.
Le copropriétaire ne peut pas prétexter le défaut d'entretien de l'immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l'immeuble pour s'abstenir du règlement des charges alors que l'immeuble ne pouvait être entretenu ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des copropriétaires.
Des copropriétaires de chambres de bonne ont aménagé et fusionné les chambres en appartement, et se proposaient à leur frais de surélever l'ascenseur du 5ème au 6ème étage. L’assemblée générale a rejeté ce projet mais la résolution n’est pas contestée. Les copropriétaires ont néanmoins saisi le Tribunal aux fins d’être autorisés à réaliser les travaux, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation donne finalement raison à l'assemblée générale et refuse d’autoriser ces travaux, aux motifs que ce projet aggraverait nécessairement les conditions de passage dans l'escalier principal, aggravant substantiellement les modalités de jouissance des autres lots. La circulation dans le hall s'en trouverait accrue, faisant perdre le caractère familial et homogène.
