16/07/2020
Ces dispositions entrent en vigueur le 25 octobre 2020.
L'ordonnance reformule l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et prévoit que les pièces justificatives mises à disposition des copropriétaires entre la convocation de l'assemblée générale et la tenue de celle-ci comprennent, de façon obligatoire, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges.
L'ordonannce ajoute à l'article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de présence d'un dispositif d'individualisation des frais, la transmission d'une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire à chaque copropriétaire ainsi que de la note d'information sur cette consommation, concommitamment de la convocation à l'Assemblée Générale.
03/07/2020
Ces dispositions entrent en vigueur pour les convocations notifiées à compter du 4 juillet 2020.
L’arrêté du 2 juillet 2020 fixe un modèle de formulaire de vote par correspondance.
L’arrêté précise que ce formulaire peut être adapté et complété sans toutefois qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée.
Le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.
La feuille de présence doit indiquer le copropriétaire ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
Le formulaire de vote ne doit pas être pris en compte si finalement le copropriétaire est présent ou représenté à l’assemblée générale.
Le Cabinet CHAZELLE AVOCAT est organisme de formation agrée en Préfecture, dans ce cadre nous dispensons fréquemment des formation sur ces thèmes, auprès de nos clients, leurs représentations syndicales, des organismes d'édition..
19/05/2020
La responsabilité du syndic de copropriété ne peut être engagée que si une faute dans l’exercice de ses fonctions est démontrée.
Cass. 3ème civ. 6 février 2020, n°18-22.788 - Non Publié.
19/05/2020
La Cour de cassation a considéré qu’un enduit de façade ayant une simple fonction d’imperméabilisation (et non d’étanchéité) ne constitue ni un ouvrage, ni un élément d’équipement et que par conséquent, la garantie décennale ne peut être sollicitée.
Cass. 3ème civ. 13 février 2020, n°19-10.249 - Publié.
19/05/2020
Dans un acte notarié de vente immobilière, figure une clause selon laquelle la garantie décennale des constructeurs était exclue concernant le système d’assainissement.
Les acquéreurs découvrant des dysfonctionnements, ont assigné l’entrepreneur ayant réalisé ce système d’assainissement.
La Cour de cassation rappelle que « la clause dont elle a fait application avait pour effet d'exclure la garantie décennale des constructeurs et devait, par suite, être réputée non écrite. ».
Cass. 3ème civ. 19 mars 2020, n°18-22.788 - Publié.
19/05/2020
Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle les conditions pour se voir accorder une « servitude de tour d’échelle », consistant pour un propriétaire à accéder au fonds de son voisin pour réaliser des travaux sur sa propriété.
Il faut que :
- les travaux revêtent un caractère indispensable ;
- et qu’ils ne puissent être réalisés par un autre accès.
Cass. 3ème civ. 26 mars 2020, n°18-25.996 - Non Publié.
12/05/2020
La clause figurant au règlement de copropriété, selon laquelle « il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque », correspond à la destination de l'immeuble situé dans le périmètre de protection des remparts de la commune d‘Avignon, celle-ci ne peut dès lors être considérée comme illicite au motif qu'elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux.
Cass. 3ème civ. 26 mars 2020, n°18-22.441 - Publié.
12/05/2020
L'attribution d'un droit d'usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune et que le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cass. 3ème civ. 23 janv. 2020, n°24-11.676.
12/05/2020
Les notifications adressées au notaire chargé de la succession ne sont pas opposables aux ayants droits du copropriétaire décédé s'ils n'ont pas élu domicile en son étude ou donnée mandat à celui-ci de recevoir, en leur nom, les notifications des PV des assemblées générales.
Le délai de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n'est alors pas applicable à l'encontre des ayants droits du copropriétaire.
Cass. 3ème civ. 12 mars 2020, n°18-11.988.
11/05/2020
Le recours d'un constructeur contre un autre constructeur ou un sous-traitant relève des dispositions de l'article 2224 du Code Civil et se prescrit dès lors par 5 ans.
Le point de départ de cette prescription est le jour où le premier constructeur a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'exercer ce recours, et non le jour de la réception des travaux.
Cass. 3ème civ. 16 janvier 2020, n°18-25.915 - Publié.
11/05/2020
Suite aux mesures de déconfinement, le Cabinet a réouvert et reprends son activité, même si les RDV sont limités et les visioconférences privilégiées, avec un contexte judiciaire très restreint et une suspension des délais.
Nous vous tenons informés de toute évolution.
Soyez assurés que nous faisons au mieux pour vous assister et continuer à assurer la défense de vos intérêts.
L'Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 prévoit le renouvellement de plein droit du contrat de Syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020, sans que l'Assemblée Générale ait pu se réunir pour conclure un nouveau contrat de Syndic.
En vertu de cette Ordonnance, le contrat de Syndic en exercice est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise du nouveau contrat de Syndic désigné par la prochaine Assemblée Générale des Copropriétaires, qui pourra être tenue à la sortie de l'état d'urgence sanitaire, et au plus tard dans les 6 mois de cette sortie, soit a priori le 24 novembre 2020.
16/03/2020
Compte tenu du contexte actuel, l’équipe de notre cabinet est contrainte de travailler à distance.
Nous vous remercions donc de bien vouloir nous contacter par mail à l'adresse cabinet@chazelle-avocat.fr
Nous vous indiquons que les juridictions sont fermées, les réunions et RDV sont ajournés jusqu'à nouvel ordre.
Nous faisons tout notre possible pour continuer à avancer sur les dossiers malgré tout, et dans la mesure des contraintes qui nous sont imposées.
Nous vous tenons informés dans les plus brefs délais de toute évolution.
Soyez assurés que nous faisons au mieux pour vous assister et continuer à assurer la défense de vos intérêts.
01/01/2020
Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020
et notamment :
- Action du Président du Conseil Syndical : article 15
- Mise en place d’une compensation légale en cas de vente de parties communes : article 16-1
- Elargissement du Privilège du Syndicat : articles 19 et 19-1
- Suppression de l’irrecevabilité en cas du défaut d’autorisation pour les tiers : article 55 du décret
- Conservation des archives du syndicat, contrat de Syndic : article 18
- Fiche d'information : article 18-1-A
- Transmission des archives dématérialisées : article 18-2
- Consultation par le Locataire : article 9-1 du décret
- Mise en concurrence par le conseil syndical : article 21
- Délégation conventionnelle : article 21-1
- Représentation en Assemblée : article 22 et 23
- Convocation par un copropriétaire : article 17-1-AA
- Vote par correspondance, visioconférence : article 17-1-A
- Elargissement de la passerelle 25-1
- Rétablissement de la passerelle 26-1
etc.
Le Cabinet CHAZELLE AVOCAT est organisme de formation agrée en Préfecture, dans ce cadre nous dispensons fréquemment des formation sur ces thèmes, auprès de nos clients, leurs représentations syndicales, des organismes d'édition..
16/12/2019
Le Syndic qui ne fait procéder de sa propre initiative, compte tenu de l'urgence, aux travaux nécessaires, engage sa responsabilité.
Cass. 3ème civ. 9 mai 2019, n°17-17.702 -
25/11/2019
La cession de part d'une société syndic d'un immeuble et son changement de gérant n'emportent pas de changement du Syndic pour cet immeuble.
Cass. 3ème civ. 12 sept. 2019, n°18-14.360 -
28/10/2019
Le Syndic ne peut imputer qu'au Syndicat, et non au copropriétaire responsable, une réparation sur une canalisation partie commune.
Cass. 3ème civ. 12 avril 2018, n°17-15.057 -
30/09/2019
Les sous-loyers perçus par le preneur sans autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, peut importe que la sous-location lui soit inopposable, le bailleur doit être remboursé.
Cass. 3ème civ. 12 sept. 2019, n°18-20.727 -
28/09/2019
Publiée au J.O. le 28 septembre 2019.
Application au 1er janvier 2020 avec des dispositions d'application immédiate.
Décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019 relatif à la procédure d'expulsion ainsi qu'au traitement des situations de surendettement.
11/09/2019
Les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent faire l'objet d'un aménagement ou d'un amendement au cours des débats à condition de ne pas dénaturer le projet annoncé dans la convocation.
Cass. 3ème civ. 11 juillet 2019, n°18-12.254 -
02/07/2019
Le copropriétaire qui obtient la condamnation du syndicat à lui réparer son préjudice ne peut être dispensé de contribuer, pour sa quote-part, à payer les dommages et intérêts qui lui ont été alloués.
Cass. 3ème civ. 20 juin 2019, n°18-12.714 -
27/06/2019
Décret n°2019-650 du 27 juin 2019 -
26/05/2019
Le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien des parties communes, ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en prouvant la force majeur, la faute de la victime ou celle d'un tiers.
Cass. 3ème civ. 9 mai 2019, n°18-13.670 - Publié.
25/05/2019
Deux décrets du 23 mai fixent la liste des documents mis à la disposition des copropriétaires et des membres du conseil syndical, sous peine de 15 € par jour de retard.
Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne.
Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d'absence de communication des pièces au conseil syndical
15/05/2019
Une répartition par parts égales de charges d'ascenseurs entre des lots situés à des étages différents est contraire au critère d'utilité, quand bien même cette clause de répartition serait motivée.
Cass. 2ème civ. 9 mai 2019, n°18-17.334 - Publié.
La notice descriptive a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, sans pour autant définir les droits de l'acquéreur, fixés par des dispositions claires du règlement de copropriété et de l'Etat Descriptif de Division.
Cass. 2ème civ. 9 mai 2019, n°18-16.717 - Publié.
06/05/2019
L'assureur doit communiquer la police au terme de laquelle les actions dérivant du contrat d'assurance se prescrivent par 2 ans à compter de la survenance du dommage pour pouvoir opposer cette prescription.
Cass. 2ème civ. 18 avril 2019, n°18-13.938 - Publié.
15/04/2019
La Cour de Cassation rappelle que l'effet interruptif de l'assignation n'est pas erga omnes. L'assignation délivrée par l'assureur dommage-ouvrage aux intervenants à la construction et à leurs assureurs n'est pas interruptive de prescription au profit du maitre de l'ouvrage qui n'aurait assigné en référé expertise que l'assureur dommage-ouvrage.
Cass. 3ème civ. 21 mars 2019, n°17-28.021 - Publié.
28/03/2019
La Cour de Cassation a ainsi estimé que l'assignation d'une compagnie en sa qualité d'assureur dommages-ouvrages, sans faire référence à la qualité d'assureur décennale, bien que référencée sous le même numéro, était distinct par son objet, et donc n'interrompait pas la prescription décennale.
Cass. 3ème civ. 29 mars 2018, n°17-15.042 - Publié.
19/03/2019
Le fait que le règlement de copropriété prévoie une gestion autonome de parties communes spéciales d'un bâtiment avec spécialisation des charges ne suffit pas a caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires.
Cass. 3ème civ. 14 mars 2019, n°18-10.214 - Publié.
L'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du Syndicat, lequel approuve les comptes de l'exercice précédent comprenant la dépense inhérente aux travaux litigieux.
Cass. 3ème civ. 14 mars 2019, n°17-26.190 - Publié.
05/03/2019
L'avis de réception par les services du greffe de la déclaration d'appel ne remet pas en cause le point de départ du délai de l'article 908 du CPC.
Cass. 3ème civ. 6 dèc. 2018, n°17-27.206 - Publié.
08/02/2019
La répartition des charges n'ayant pas été votée en A.G. la division du lot demeure opposable au Syndicat si celle-ci a été notifiée au Syndic, conférant aux acquéreurs la qualité de copropriété tenus au paiement des charges.
Cass. 3ème civ. 7 fevr. 2019, n°17-31.101 - Publié.
11/12/2018
La négligence dans la surveillance des comptes n'est pas une faute suffisante en l'absence de collusion démontrée et compte tenu de l'approbation des dépenses par l'assemblée générale.
Cass. 3ème civ. 29 nov. 2018, n°17-27.766 - Publié.
26/11/2018
Publiée au J.O. le 24 novembre 2018.
Application au 25 novembre 2018 avec des dispositions d'application immédiate.
LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
23/11/2018
Tout propriétaire peut surélever un mur mitoyen a rappelé la Cour de cassation dans une décision du 6 septembre 2018.
Cass. 3ème civ. 6 sept. 2018, n°17-19.430 - Non publié.
20/11/2018
Si la superficie n'est pas mentionnée dans l'avant contrat, la seule régularisation possible pour éviter l'action en nullité est de mentionner cette superficie dans l'acte authentique.
Cass. 3ème civ. 25 oct.2018, n°17-26.306 - Non publié.
19/11/2018
Pour la Cour de cassation, l'action pour troubles anormaux du voisinage constitue une action en responsabilité soumise à la prescription de cinq ans et non à la prescription trentenaire.
Cass. 3ème civ. 13 sept. 2018, n°17-22.474 - Non publié.
14/11/2018
Dès lors, le Syndic peut assigner le copropriétaire en paiement des charges, alors même que celui-ci diligente une action en annulation de la résolution de l'assemblée générale.
Cass. 3ème civ. 25 oct.2018, n°17-26.306 - Non publié.
09/11/2018
Dès lors que le compromis de vente est signé par le vendeur et l'acquéreur, l'agent immobilier a droit à sa commission, même si l'acte de vente notarié n'est pas signé par la suite.
Cass. 3ème civ. 10 oct.2018, n°16-21.044 - Non publié.
08/11/2018
Le copropriétaire qui agit en contestation d'une assemblée générale irrégulièrement convoquée par le Syndic qui n'a pas ouvert de compte séparé au nom du Syndicat dans le délai de 3 mois suivant sa désignation, doit être attrait à la cause à défaut de quoi la demande en annulation doit être rejettée.
Cass. 3ème civ. 25 oct.2018, n°17-20.131 - Publié.
19/10/2018
Les annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d'un droit de propriété résultant d'actes antérieurement publiés.
Cass. 3ème civ. 18 oct.2018, n°17-26.734 - Publié.
15/10/2018
En cas de conflit entre les conditions générales et les conditions particulières d'une police, en l'espèce multirisque habitation, ces dernières prévalent sur les conditions générales.
Cass. 3ème civ. 4 oct.2018, n°17-20.624 - Publié.
09/10/2018
Même en cas de non ouverture d'un compte séparé, le Syndic n'est pas tenu d'indemniser chacun des copropriétaires personnellement pour avoir versé une quote-part des charges qui a vocation à leur être restituée.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-19.450 - Publié.
03/10/2018
Le syndic de copropriété, est tenu de procéder à l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 de toute question qui lui est soumise, sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-22.124 - Publié.
02/10/2018
Le syndic de copropriété, tenu de faire procéder de sa propre initiative, compte tenu de l'urgence, au remplacement de la porte d'entrée, doit répondre des conséquences d'un incendie volontaire s'il est la conséquence de l'absence de dispositifs de fermeture de l'immeuble.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-17.702 - Publié.
29/09/2018
Des copropriétaires dans l'impossibilité d'accéder à leur lot ne peuvent soulever l'exception d'inexécution pour se soustraire au paiement de leur charges.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-17.514 - Publié.
24/09/2018
Après résiliation du bail, le propriétaire assigne le locataire en paiement du solde, c'est à celui-ci de justifier qu'il s'est libéré du paiement jusqu'au terme du bail.
Cass. 3ème civ. 13 sept.2018, n°17-21.705 - En attente de publication.
19/09/2018
Un local constaté par huissier en dessous de la surface du sol dans un immeuble "bourgeois" qui ne comporte que de grands appartement est considéré comme portant atteinte à la destination de l'immeuble.
Cass. 3ème civ. 6 sept.2018, n°17-22.172 - En attente de publication.
30/08/2018
Vous êtes copropriétaire dans une copropriété de moins de 50 lots ? Savez-vous que, suite à la loi Alur du 24 mars 2014, votre copropriété doit être immatriculée sur un registre national des copropriétés au plus tard le 31 décembre 2018 ?
Service Public.fr > Actualités.
23/08/2018
Une servitude de passage ne permet de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette du terrain concerné que dans la mesure où le titre instituant celle-ci le prévoit expressément.
Cass. 3ème civ. 14 juin 2018, n°17-17280 - Publié.
09/07/2018
Les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires
Cass. 3ème civ.7 juin 2018, n°17-17240 PUBLIE.
Application stricte de l'article 29 du Décret du 17 mars 1967
Cass. 3ème civ.31 mai 2018, n°17-18046.
Le juge doit rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité
Cass. 3ème civ.8 mars 2018, n°17-12506.
07/06/2018
L'assignation visant à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement délivrée plus d'un an après la notification des réserves est irrecevable.
Cass. 3ème civ. 29 mars 2018, n°17-15.549.
01/06/2018
La mention inexacte du représentant d'une société dans sa convocation à une assemblée générale des copropriétaires adressé à son siège n'affecte pas sa régularité.
Cass. 3ème civ. 23 novembre. 2017, n°16-20.311.
31/05/2018
La répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 10 janvier 2018.
Cass. 3ème civ. 10 janv. 2018, n°16-25.190.
27/04/2018
Le point de départ du délai de prescription, décennale, de l’action tendant au rétablissement de la destination d’un lot conformément au règlement de copropriété est retardée au jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement de destination du lot.
Cass. 3ème civ. 12 avril 2018, n°17-12.574.
Des encombrants entreposés dans un jardin à la vue des voisins peuvent constituer un trouble anormal de voisinage en causant un « préjudice esthétique incontestable » ouvrant droit à réparation.
Cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-10.315.
Le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble.
Il n'est pas nécessaire qu'une clause du bail le prévoie expressément et des lettres recommandées du bailleur adressées en vain aux auteurs des troubles ne suffisent pas.
Cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-12.536.
Malgré les propositions réitérées du vendeur en réparation du bien vicié, attestant de la réalité du vice invoqué, l’acheteur conserve le droit de demander la résolution de la vente.
Cass. 1re civ, 20 déc. 2017, n° 16-26.881.
Une demande de renouvellement d'un bail commercial adressée seulement à l'usufruitier du bien est nulle.
Cass. 3e civ., 19 oct. 2017 n°16-19.843.
Les caractéristiques du bien vendu doivent correspondre à celles indiquées dans l'annonce.
À défaut l'acquéreur peut obtenir l'annulation de la vente.
Cass. 3e civ., 22 nov. 2017 n°16-24.825.
Si la convocation de l'assemblée générale est intervenue avant l'expiration du mandat, il importe peu que ce mandat eût expiré le jour de l’assemblée générale ou celui auquel les copropriétaires ont réceptionné cette convocation.
Actes de gestion accomplis par l'agent immobilier sans mandat: la nullité est couverte par la ratification ultérieure, ce qui est une application de la jurisprudence récente selon laquelle la méconnaissance des prescriptions formelles que doit respecter l'agent immobilier et ne visant qu'à la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire n'est sanctionnée que par la nullité relative.
Les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
Un copropriétaire est recevable à solliciter, dans le délai de l'article 42, alinéa 2, précité, l'annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu'il n'ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce syndic.
Lorsqu'ils sont élus sans précision de durée, le mandat des syndics et du président de l'association syndicale libre prend fin à l'expiration du délai prévu par les statuts.
En refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables, des copropriétaires avaient contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble et la non-réalisation des travaux avait provoqué des dégradations de l'appartement de M. et Mme Y..., ainsi que l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire, lesdits copropriétaires étaient tenus de réparer le préjudice de M. et Mme Y...: le copropriétaire défaillant peut être condamné à réparer le préjudice subi causé à un autre copropriétaire par son défaut de paiement des charges de copropriété.
Une assemblée générale de copropriétaire a refusé l’apposition d’une plaque professionnelle à un occupant d’un lot du deuxième étage au motif qu’en vertu de l’état descriptif de division les lots au delà du premier étage étaient réservés à usage exclusif d’habitation alors que le règlement de copropriété prévoyait un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation aux lots situés aux étages. La Cour de cassation a retenu en l’espèce, l’usage des lots tel qu’il figurait dans l’état descriptif de division sans contradiction avec le règlement de copropriété qui était moins précis et lui conférait une valeur contractuelle.
Le syndic a la possibilité d’ajouter de son propre chef une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale demandée par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sans que ladite assemblée générale ne soit entachée de nullité.
Après procès-verbal de constat par Huissier de Justice de l'annonce de sous-location (interdite au bail et non autorisée par la bailleresse) sur un site de partage de logement, le juge dit que ces constatations justifient à elles seules la résiliation du bail.
Il en résulte qu'il n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique, s'agissant de la justification du motif économique et de la recherche d'un possible reclassement. Cass.sociale 1er février 2017, n°15-26853
L'article 122 procède à des corrections des dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, relatives aux procédures du mandat ad hoc et d'administration provisoire applicables aux copropriétés en difficulté, afin :
- d'autoriser l'administrateur provisoire à avancer des fonds au syndicat de copropriétaires lorsque celui-ci est sous administration provisoire
- de permettre de nouveau au préfet, au maire et au président de l'EPCI d'être informé d'une demande du syndic de désignation d'un mandataire ad hoc ;
- d'interdire la désignation de l'administrateur provisoire comme syndic de la copropriété pendant un délai de cinq ans à l'issue de sa mission
- de préciser que le juge statuant en référé pourra, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger les suspensions et les interdictions qu'emporte l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire
- de pouvoir mettre en cause l'administrateur provisoire désigné dans toutes les procédures en cours concernant le syndicat des copropriétaires
- de permettre au créancier d'agir en relevé de forclusion lorsque sa défaillance n'est pas due à son fait.
La loi introduit un nouvel article 4-3 dans la loi "Hoguet" du 2 janvier 1970 qui cadre et limite le devoir de confidentialité des syndics notamment à l'égard des copropriétaires.
Autre apport de la loi, il est prévu la possibilité pour le notaire d'accéder à l'ensemble des données du registre figurant au registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires, afin de leur permettre de réaliser le document que doit fournir le copropriétaire vendeur au plus tard avant la promesse de vente.
Enfin, il est précisé que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation d'immatriculation des syndicats de copropriétaires doivent s'entendre uniquement en fonction du nombre de lots à usage de logements, de bureaux, de commerces. Les caves, parkings ou boxe ne sont donc pas à prendre en considération.
Le décret définit les compétences techniques requises pour le tiers chargé d'établir le diagnostic technique obligatoire à compter du 1er janvier 2017.
Il doit par ailleurs attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie, des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global. Il ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le diagnostic technique global mentionné doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
Le décret adapte les comptes du syndicat de copropriétaires pour la mise en place du fonds de travaux, notamment les annexes 1 à 5.
L'arrêté adapte le plan comptable spécifique aux syndicats de copropriétaires pour la mise en place du fonds de travaux.
En vue de la mise en application de la fiche synthétique de copropriété au 1er janvier 2017 (article 8-2 de la Loi du 10 juillet 1965), le décret a été publié le 23 décembre 2016.
Il prévoit la mise à jour annuelle des informations qu'elle contient, avec notamment le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.
Le contenu de la fiche est précisé, il comporte 6 rubriques:
1- L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie
2- L'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire ayant établi la fiche
3- L'organisation juridique de la copropriété
4- Les caractéristiques techniques de la copropriété
5- Les équipements de la copropriété
6- Les caractéristiques financières de la copropriété
La fiche de synthèse peut être extraite du registre national d'immatriculation des copropriétés. Elle comporte la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ».
l'ANAH est désigné pour tenir le registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires: www.registre-copropriétés.gouv.fr
(Décret n°2006-1167 du 26 août 2016)
Avec une mise en application au 1er janvier 2017 pour les immeubles de plus de 200 lots, le Décret tant attendu vient préciser les modalités d'immatriculation et de transmission annuelle des informations requises, et précise les personnes ayant accès au fichier, le public n'ayant accès qu'aux informations relatives au nom du syndicat, sa date de création. L'établissement qui tiendra ce registre sera désigné par arrêté pris par le Ministère du logement.
Cass.civ 3, 14 avril 2016 : la Cour de cassation rappelle la nécessité d’établir l’existence d’un premier vote pour la mise en œuvre de la passerelle.
Cass.civ 3, 12 mai 2016 : le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l’article 25-1 doit être strictement identique à celui sur lequel la première assemblée n’a pas statué à la majorité de l’article 25 : aucune modification, même non substantielle, n’est admise.
La clause du règlement de copropriété instituant une solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est licite : le syndicat des copropriétaires peut donc se prévaloir d’une telle clause pour réclamer le paiement des charges de copropriété.
Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants, portant sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique.
Lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé,
Le décret a prévu quelques exceptions toutefois.
Ces dispositions s'appliquent aux bâtiments à usage d'habitation, de bureau, de commerce et d'enseignement ainsi qu'aux hôtels.
Elles ne s'appliquent pas aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé avant le 1er janvier 2017.
Le copropriétaire ne peut pas prétexter le défaut d'entretien de l'immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l'immeuble pour s'abstenir du règlement des charges alors que l'immeuble ne pouvait être entretenu ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des copropriétaires.
Des copropriétaires de chambres de bonne ont aménagé et fusionné les chambres en appartement, et se proposaient à leur frais de surélever l'ascenseur du 5ème au 6ème étage. L’assemblée générale a rejeté ce projet mais la résolution n’est pas contestée. Les copropriétaires ont néanmoins saisi le Tribunal aux fins d’être autorisés à réaliser les travaux, sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation donne finalement raison à l'assemblée générale et refuse d’autoriser ces travaux, aux motifs que ce projet aggraverait nécessairement les conditions de passage dans l'escalier principal, aggravant substantiellement les modalités de jouissance des autres lots. La circulation dans le hall s'en trouverait accrue, faisant perdre le caractère familial et homogène.
